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Blog Carsten Brzeski

Chart of the Week

Billiges Geld = teure Häuser? | 24.06.2016
Die aktuell niedrigen Zinsen wurden und werden ausführlich diskutiert – Politik und Presse haben dabei meist die Auswirkungen auf den Sparer im Blick und schimpfen auf die Europäische Zentralbank und die als solche empfundene „Enteignung“. Ein weiterer Effekt, der dem derzeitigen Zinsniveau zugeschrieben wird, sind steigende Häuserpreise. Die Überlegung dahinter: Eine niedrigere Zinsbelastung erlaubt die Finanzierung größerer Summen und erhöht so die Zahlungsfähigkeit potenzieller Hauskäufer. Die Verkäufer können daher am Häusermarkt höhere Preise erzielen. Dies hat bereits zu Befürchtungen geführt, es könne sich eine Preisblase bilden, deren Platzen schwere Marktverwerfungen auslösen könne.

Dieser Ansicht wird allerdings von prominenter Stelle entgegengetreten: Die Bundesbank sieht auf dem deutschen Immobilienmarkt zwar räumlich begrenzte Preisübertreibungen, aber keine Blase. Auch die deutschen Banken verwehren sich natürlich gegen den unterschwelligen Vorwurf, Kredite leichtfertig zu vergeben: So ist die Verschuldung deutscher Haushalte insgesamt rückläufig. Auch werden Immobilien nicht zu höheren Anteilen beliehen als noch vor einigen Jahren. Die wenigen Darlehen mit hohen Beleihungsausläufen gehen meist an Kreditnehmer, die neben dem erworbenen Haus noch über weiteres Vermögen verfügen.

 

 

Wie unser Chart der Woche allerdings zeigt, entwickelten sich während der letzten Jahre die Immobilienpreise tatsächlich grob gegenläufig zu den Hypothekenzinssätzen. Von 2010 bis 2015 beispielsweise legte der Hauspreisindex des Statistischen Bundesamtes um 19% zu – der Verbraucherpreisindex, klassische Messgröße der allgemeinen Inflation, kam im gleichen Zeitraum auf gerade einmal 7%. Die Möglichkeit, aufgrund der niedrigeren Kreditkosten höhere Kaufpreise finanzieren zu können, ist jedoch wohl nicht die alleinige treibende Kraft hinter der Verteuerung von Immobilien. Wäre das der Fall, hätte ein gleichmäßiger Anstieg auf breiter Basis quer durch das Land zu verzeichnen sein müssen. Zu beobachten ist jedoch, dass vor allem ein starker Anstieg in Großstädten die gesamte Preisentwicklung treibt.

Dies könnte darauf hindeuten, dass Immobilien in teuren Lagen vermehrt als Geldanlage gefragt sind – wobei auch das eine Folgewirkung des niedrigen Zinsniveaus sein dürfte. Wenn anderswo kaum noch Rendite zu holen ist, erscheint eine Anlage in „Betongold“ natürlich tendenziell attraktiver, auch wenn immer längere Zeiträume erforderlich sind, um den Kaufpreis durch Mieteinnahmen wieder hereinzuholen. Gut möglich ist aber auch, dass die Preisentwicklung der letzten Jahre lediglich eine Auf- oder Nachholbewegung darstellt – in anderen europäischen Metropolen und Finanzzentren liegen die Quadratmeterpreise noch immer deutlich über denen deutscher „Hotspots“ wie Hamburg oder Frankfurt/Main.

Sollte hier der Grund für die gestiegenen Preise liegen, dürften die Häuserpreise in deutschen Großstädten noch weitere Luft nach oben haben. Die Quadratmeterpreise in der teuersten deutschen Stadt München beispielsweise müssten um weitere 65% steigen, um das Niveau von Paris zu erreichen – London weist sogar zweieinhalb mal so hohe Preise auf wie die bayerische Hauptstadt. Hierbei muss man natürlich berücksichtigen, dass sich die Wirtschaftskraft in Frankreich und Großbritannien stark auf die jeweiligen Hauptstädte konzentriert und die Einkommen dort entsprechend hoch ausfallen. An der Preisentwicklung würde sich aber in nächster Zeit wohl auch dann nicht viel ändern, wenn doch die niedrigen Zinsen hauptverantwortlich sein sollten – denn auch diese dürften uns noch eine Weile erhalten bleiben.